Hace ya 15 años, en la empresa que trabajaba decidimos transformar un local comercial situado en el distrito de San Blas en una vivienda, era un negocio sencillo técnicamente pero que a nivel de gestión en aquella época no era tan usual como ahora.
Fue una operación que nos permitió rentabilizar un local que llevaba más de 20 años en bruto y sin utilidad alguna, pero fue un negocio puntual, eran otros tiempos, y el negocio inmobiliario no estaba ahí, Madrid era huerto de grúas y los grandes PAU´s como Montecarmelo y San Chinarro crecían con urbanizaciones de copia y pega.
Curiosamente yo no sabía que aquel negocio puntual podría convertirse en un modelo a replicar que tendría todo el sentido en un mercado como el actual. Hoy en día el negocio inmobiliario ha cambiado por completo, está estructurado de otra forma y la financiación es diferente de manera que, si antes podían coexistir grandes promotoras inmobiliarias con otras medianas o pequeñas y competir en ciertos nichos de mercado, a día de hoy eso ya no ocurre.
El estrangulamiento de la financiación para la compra de suelo y parte de la obra en promociones inmobiliarias ha llevado a una situación límite a los medianos y pequeños promotores que no tienen recursos para crecer y en muchos casos para continuar, mientras que las grandes promotoras más acostumbradas a trabajar con el sistema financiero, pueden acceder a financiación en base a garantías corporativas y acceso a mercados regulados.
De todo esto se pueden sacar dos conclusiones importantes, la primera es que en los núcleos urbanos de las grandes ciudades como Madrid, gran parte de las viviendas nuevas que salían al mercado provenían de promociones pequeñas de no más de 10 o 15 viviendas, que eran el nicho de mercado de los pequeños promotores y ahora esos suelos están a la espera de desarrollo por falta de financiación y los sobrecostes de no poder ejecutar una economía de escala con varías obras en marcha.
La segunda conclusión es consecuencia de la primera, esa falta de oferta en los núcleos urbanos ha creado una necesidad para satisfacer a una demanda existente, y la transformación de locales en viviendas se ha convertido en una manera lógica de dar valor añadido a activos que ya no lo tienen, además de satisfacer una demanda de trabajo para aquellos que ya no pueden trabajar en las promociones inmobiliarias y se dedican a las reformas.
Que es el HOUSE FLIPPING
Si buscas en Internet, lo primero que vas a encontrar es la definición de un término anglosajón que se puede resumir en la compra, reforma y venta rápida de una casa para obtener plusvalías, y en definitiva y de forma sencilla es eso, pero entrando en detalle se podría decir que la realidad es mucho más compleja.
El negocio se basa en aportar un valor añadido a un activo, pero esto no es tan sencillo, primero porque no todos los activos tienen potencial de revalorizarse, antes de entrar en un negocio de este estilo tienes que analizar el activo subyacente tanto a nivel técnico, como urbanístico, legal y económico, por no hablar de definir bien cual el valor añadido que se aporta.
Básicamente lo que intento expresar es que para hacerlo bien hay que saber lo que se hace, y aunque veas en la tele programas donde transforman una casa en 15 minutos y luego la venden por un 35% de beneficio, esto no es así de fácil, y se puede llegar a un punto sin retorno si no se ha realizado un trabajo previo a nivel profesional, además de tener la experiencia necesaria en la ejecución de la obra y su gestión.
La financiación alternativa apuesta por el house flipping
Es lógico que a nivel de inversión haya interés por este modelo de negocio ya que bien estructurado y con un buen trabajo previo se puede entrar en un negocio con el riesgo de una estrategia de negocio de Value Added y una rentabilidad de Oportunista a corto plazo, eso que quiere decir, que se puede plantear un negocio una rentabilidad rápida y por encima de la media con unos riesgos asumibles.
Todo esto seguirá su evolución, el mercado madurará y los márgenes se reducirán hasta un punto en el que los riesgos ya comiencen a ser altos para la rentabilidad obtenida, pero hasta que esto ocurra puede pasar bastante tiempo, ya que sigue siendo un nicho de mercado para pequeños y medianos emprendedores y por ahora seguirá así, lo cual da oportunidad a pequeños inversores a entrar en negocios de este tipo acompañados por buenos profesionales.
La financiación alternativa se está convirtiendo en una herramienta indispensable para este tipo de negocios, ya sea como complemento a la financiación bancaria tradicional o como vehículo de inversión directa en los proyectos, ya que sus volúmenes de inversión son contenidos y con garantías tangibles que dan mayor seguridad.
Descubre la ronda sobre nuestro propio proyecto de House Flpping en Delicias.
