Resumen de la inversión

NOVEDADES ENERO 2023: El proyecto ha recibido la licencia de cambio de uso y obra

 

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El Proyecto de House Flipping Alicante consiste en la segregación y transformación de un local en 4 viviendas. Dichas viviendas están situadas en el Barrio de Campoamor, en Alicante. Es una zona residencial y en pleno centro de la ciudad.

A partir de una estrategia Value Add, se va a llevar a cabo un house flipping consistente en la transformación de un local a 4 viviendas a través de un cambio de uso del inmueble. Tras la reforma, esta estrategia permite obtener unos activos muy vistosos y radicalmente distintos a los existentes en la actualidad, permitiendo generar rentabilidad para los inversores tras la venta de los mismos. Además es una oportunidad de negocio nueva muy atractiva dado que es el primer proyecto que lanzamos en la Comunidad Valenciana.

El proyecto se encuentra ya en marcha y con las obras en curso. El equipo promotorcontrató un préstamo bancario por un importe de 51.000€ para la compra del local, el cual se cancelará.

El activo cuenta con una superficie total de 225 m² en los que se construirán las 4 viviendas de 56 m² aproximadamente cada una. Dichas viviendas, son tipo loft y están compuestas por un salón/comedor/cocina, un dormitorio y un baño. Todas ellas son exteriores.

Imágenes de archivo. No hacen referencia al estado final del proyecto.

 

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario moderado que planteamos desde Fellow Funders, en proyectos de Equity (Plusvalía) se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

El escenario desfavorable contempla una subida de los costes de construcción del 15% y una bajada en el precio de venta del 20%.

El escenario moderado muestra los gastos y los ingresos planteados por el promotor y analizados por Fellow Funders.

El escenario favorable se mantienen los costes de construcción y se contempla una subida del precio de venta del 10%.

Localización

Mercado

La zona de influencia presenta un rating de 45,93% en cuanto a la venta según Fragua (Atlas RE), con pocas viviendas vacías en el área y con una mayor preferencia por los hogares de 1 o 2 habitaciones.

El estudio de mercado realizado indica que la zona seleccionada es de precios medios, escasa cantidad de oferta y baja liquidez, lo que provoca una rotación de stock baja. La tasa de esfuerzo de la población es baja y los volúmenes de oferta y demanda parecen estar ligeramente desequilibrados por un exceso de demanda.

El nivel socioeconómico es moderado según demuestran la renta por hogar y el nivel de estudios universitarios. La población es de mediana edad y de alta densidad.

El estudio indica que hay poca oferta de vivienda de obra nueva, por lo que el precio medio agrupa viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano. Es por ello que el rango de precio medio de venta está entre los 1.155€/m2 y los 2.810€/m2.

Además, el estado de conservación juega un papel importante en la zona, ya que sí hay grandes diferencias según el estado de los inmuebles. La diferencia media al mejorar un paso el estado de conservación es del 53% de precio.

Por otro lado, el perímetro presenta características habituales de un área residencial, siendo mas barato el precio por metro cuadrado de las viviendas mas grandes que el de las viviendas pequeñas tal y como se puede observar en el grafico adjunto.

 

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Plan financiero

El proyecto va a necesitar una inversión total de 373.533 € . Del capital total necesario, se aportaran vía Equity Crowdfunding 365.000 € a través de inversores privados y los 85.000€ restantes los aportará el equipo promotor de sus recursos propios. Se provisiona un fondo de reservas para posibles contingencias de 76.467€.

Los inversores entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).

 

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Las previsiones mostradas a continuación son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

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Scoring inmobiliario

Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando las diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrínsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores. En base a este análisis obtiene un Scoring de A-.

• Proyecto: Uno de los puntos fuertes del proyecto ya que las obras están en marcha, por lo que el riesgo de ejecución se reduce considerablemente.
• Estructura de Capital: De la inversión total, la estructuración será un 81% aportado por los inversores de Fellow Funders y el 19% restante será aportado por el equipo promotor.
• Promotor: El equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, especializado en esta tipología de proyectos, fortaleciendo y mitigando este riesgo.
• Mercado: El estudio de mercado nos indica un alto atractivo inversor a causa de la escasa oferta de esta tipología de activos de obra nueva.
• Riesgo Financiero: El proyecto no cuenta con apalancamiento financiero, esto junto un punto de equilibrio consistente en el precio de venta hace que el riesgo financiero esté muy acotado.

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Fases del proyecto

El plazo de inversión comenzará cuando se protocolice la Ampliación de Capital.

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Cobertura de la operación

Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.

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Riesgos

• Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.

• Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.

• Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.

• Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.

• Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.

• Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.

• Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.

• Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

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