Resumen de la inversión

NOVEDADES 18 NOVIEMBRE 2022

Ya se han formalizado reservas de 8 viviendas de las 11 disponibles, todas ellas con ingresos a cuenta. Por lo tanto la situación a nivel riesgos del proyecto quedaría de esta forma:

Riesgo ejecución – Ya con Licencia y solo ejecución de obra.

Riesgo comercial – Reservada la promoción al 77% del total de Ventas (con ingresos de 15.000 € por reserva).

Riesgo financiero – Con las preventas actuales se cubrirían ya el 93% de los costes totales estimados del proyecto, con lo que no se debería de tener problema a la hora de conseguir el préstamo promotor.

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El Proyecto Reconquista consiste en la compra de un edificio para demoler y posteriormente realizar la construcción de un edificio de 11 viviendas con trastero y plaza de garaje y un local comercial. Dichas viviendas están situadas en el Barrio de Ceares, Gijón, en Asturias, a escasos 700 metros de la playa de San Lorenzo. Es una zona residencial consolidada junto a un colegio, está a escasos metros del centro de la ciudad.

Además es una oportunidad de negocio nueva muy atractiva dado que es el primer proyecto que lanzamos en Asturias y la zona en la que se sitúa está muy demandada actualmente ya que existe escasez de obra nueva.

El activo cuenta con una superficie total de 1.086,81 m² en los que se construirán las 11 viviendas de entre 55 m²  y 100 m²  aproximadamente, dependiendo de la vivienda. Dichas viviendas, serán de 1, 2, 3 o 4 dormitorios y estarán compuestas por un vestíbulo, un distribuidor, un salón/comedor/cocina, baño/s y lavadero. Serán de interiores amplios,  grandes ventanales y tendrán terraza. Además incluyen trastero y plaza de garaje.

El local comercial cuenta con una superficie de 29 m² aproximadamente.

El desarrollo y la gestión del proyecto la llevará Asprusa, una empresa promotora especializada en reformas, rehabilitaciones y promociones de activos inmobiliarios. Tienen un track record relevante en este modelo de negocio y han promovido multitud de proyectos en Asturias. 

 

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario moderado que planteamos desde Fellow Funders, en proyectos de Equity (Plusvalía) se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

El escenario desfavorable contempla una subida de los costes de construcción del 10% y una bajada en el precio de venta del 10%.

El escenario moderado muestra los gastos y los ingresos planteados por el promotor y analizados por Fellow Funders.

El escenario favorable los costes de construcción bajan un 5% y se contempla una subida del precio de venta del 5%.

Localización

Mercado

La zona de influencia presenta un rating de 51,66 % en cuanto a la venta, con pocas viviendas vacías en el área, un desempleo bajo y con una mayor preferencia por los hogares de 3, 4 o más habitaciones.

El nivel socioeconómico de la zona es alto según demuestran la renta por hogar y el nivel de estudios universitarios. La población es de mediana edad y de alta densidad.

El estudio indica que hay poca oferta de vivienda de obra nueva, por lo que el precio medio agrupa viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano. Es por ello que el rango de precio medio de venta oscila entre los 1.161€/m² y los 2.500€/m².

Tal y como se ha indicado, la zona seleccionada es de precios medios, gran cantidad de oferta en viviendas de segunda pero escasez de oferta en vivienda de obra nueva. Por ello, el estado de conservación juega un papel importante en la zona, la diferencia media al mejorar un paso el estado de conservación es del 56% de precio, esto hace que sea uno de los puntos fuertes del proyecto.

Por otro lado, el perímetro presenta características habituales de un área residencial, siendo mas barato el precio por metro cuadrado de las viviendas más grandes que el de las viviendas pequeñas. Además, los precios por metro cuadrado en la zona han aumentado un 3% comparando con el mismo mes el año pasado, mientras que los precios totales han aumentado un 2% en el mismo periodo.

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Plan financiero

El proyecto va a necesitar una inversión estimada de 2.910.452 €. Del total de esta cantidad, 580.000€ se financiaran vía equity crowdfunding,  100.000€ serán aportados por la promotora y para el resto se dispondrá de un préstamo de 1.282.743€.

Los inversores entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).

 

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Las previsiones mostradas a continuación son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

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Scoring inmobiliario

Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando llas diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrínsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores.

En base a este análisis obtiene un Scoring de B+.

• Proyecto: El proyecto va a necesitar una inversión total de 2.400.701€. De esta cantidad, 580.00€ se financiarán vía Equity a través de inversores particulares que entrarán como accionistas en el vehículo, Special Purpose Vehicle (SPV).
• Estructura de Capital: De la inversión total, la estructuración será un 85% aportado por los inversores de Fellow Funders y el otro 15% restante será aportado por el equipo promotor.
• Promotor: Es uno de los puntos fuertes del proyecto ya que el equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, especializado en esta tipología de proyectos, fortaleciendo y mitigando este riesgo.
• Mercado: El estudio de mercado nos indica un alto atractivo inversor a causa de la escasa oferta de esta tipología de activos de obra nueva además de la gran demanda que hay en la zona en la que está situado.A fecha de cierre de esta documentación, hay 5 viviendas reseravdas de la 11 totales
• Riesgo Financiero: Es un tipo de inversión Opportunistic y el riesgo que corre es mayor. Para reducirlo, el proyecto se ha estudiado desde un punto de vista muy conservador de tal forma que el precio de venta puede reducirse hasta un 15% por debajo del estimado sin generar pérdidas. Además, el proyecto contara con unas ventas anticipadas que podrán utilizarse para financiar el proyecto. En cualquier caso el activo contara como garantía  colateral.

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Fases del proyecto

El plazo de inversión comenzará cuando se protocolice la Ampliación de Capital.

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Cobertura de la operación

Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.

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Riesgos

• Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.

• Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.

• Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.

• Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.

• Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.

• Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.

• Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.

• Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

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