Resumen de la inversión
El Proyecto Promoción en Ibiza consistirá en la compra de un solar para la construcción de 16 viviendas de lujo, 32 plazas de garaje y 16 trasteros. El activo en cuestión está situado en Ibiza, concretamente en Port de San Miquel, al norte de la isla. La ubicación del activo es uno de los puntos fuertes del proyecto dado que está situado en una de las zonas más exclusivas de la isla.
A partir de una estrategia Opportunistic, se llevará a cabo la construcción de dichas viviendas y tras la reforma, esta estrategia permitirá obtener unos activos muy vistosos y radicalmente distintos a los existentes en la actualidad, permitiendo generar rentabilidad con un menor riesgo para los inversores tras la venta de los mismos.
Además, es una oportunidad de negocio nueva muy atractiva dado que es el primer proyecto que se lanzamos en las Islas Baleares y la zona del activo tiene una gran demanda de vivienda de obra nueva.
El desarrollo y la gestión del proyecto la llevará Bizkaiurban, una empresa promotora especializada con un track record reconocido en este modelo de negocio.
La inversión se ha estructurado en dos rondas de inversión por motivos estratégicos del negocio, ya que en este primer tramo se formalizará el pago final del suelo y los primeros pagos asociados del proyecto. La RONDA 2 se estima en el mes 13, una vez se obtengan las licencias y se inicie la construcción de las viviendas.
En cualquier caso, los inversores de la RONDA 1 se verán primados frente a los de la RONDA 2 por entrar en las fases iniciales del proyecto, ya que la inversión en la RONDA 2 se realizará con una prima de emisión estimada que dependerá de cuatro variables, el mes de entrada de dicha Ronda, el porcentaje de preventas en ese momento, la concesión de licencia de obras y el préstamo bancario.
Hay que tener en cuenta que el espíritu con el que se ha modelizado el negocio ha sido siempre basándose en un Escenario Conservador, de forma que las posibles desviaciones sobre los costes, plazos o precios de venta, tenga mayor probabilidad de ser a favor y no en contra.
NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma (no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125%).
Imágenes de archivo. No hacen referencia al estado final del proyecto.
Localización
Mercado
La zona de influencia presenta un rating de 51,61% en cuanto a la venta, con pocas viviendas vacías en el área, un bajo desempleo y el nivel socioeconómico de la zona es alto según demuestran la renta por hogar y el nivel de estudios universitarios. La población es de mediana edad y de baja densidad. Por todo ello presenta un alto atractivo inversor.
El precio medio de la zona es de 4.545€/m2. La zona seleccionada es de precios altos, escasa cantidad de oferta y alta liquidez. La tasa de esfuerzo de la población es alta y los volúmenes de oferta y demanda parecen estar bien equilibrados. Las tipologías con más demanda absoluta en la zona son las de cuatro dormitorios y dos dormitorios respectivamente.
Debido a la situación urbanística de la isla de Ibiza, hay gran escasez de suelo urbano finalista. Las instituciones tienden a limitar el desarrollo en la isla y lo hacen a través de normativa urbanística muy restrictiva. En el caso de la zona norte de la isla, este factor se potencia ya que la mayoría de los suelos están protegidos. El norte de la isla se está convirtiendo en los últimos años en la zona más exclusiva de la isla, debido a la belleza de las calas y paisaje natural, y a la escasa explotación en relación con el sur y otras zonas de la isla.
En este momento no existe oferta en esta zona del tipo de vivienda que se plantea en esta promoción.La oferta existente consiste en villas desde 1.500.000 €- 6.000.000 €. Y alguna promoción de obra nueva que comienza en la zona de Portinatx (el mismo municipio y mercado), de apartamentos de nivel alto.
Tradicionalmente en el norte de la isla sólo se ofertaban villas, los apartamentos en venta eran antiguos. En los últimos años, el producto de obra nueva que se plantea ya se dirige a este tipo de mercado, centroeuropeo (holandeses, belgas, suizos, ingleses…), con poder adquisitivo alto y que buscan estos entornos.
Otra salida comercial a tener en cuenta es como inversión, ante la necesidad de alquiler para alojamiento de los trabajadores y directivos de los hoteles de la zona.También hay que considerar que, a partir de la pandemia, la demanda de vivienda con jardín y espacios exteriores ha aumentado en todas partes.
Estos factores ponen en gran valor el suelo urbano existente con posibilidad de licencia y en situación de seguridad jurídica, es decir que no tiene riesgo de posible desclasificación en revisión posterior de normativa por tratarse de suelo en zona urbana totalmente consolidada, como es el caso del suelo que nos ocupa. Un suelo de este tipo en Ibiza, lo único que puede ocurrir es que se revalorice con el paso del tiempo.
Plan financiero
El proyecto va a necesitar una inversión total de 13.727.712 €. Del capital total necesario, se aportaran vía Equity Crowdfunding, a través de inversores, 1.145.000€ en una primera ronda. Por otro lado, se proporcionarán 4.464.698€ a través de un préstamo, para el cual los promotores están en negociaciones avanzadas con una entidad bancaria. Los promotores en esta primera ronda aportarán 305.000 €. Se provisiona inicialmente un fondo de reservas para posibles contingencias de 246.215 €.
Los inversores entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).
Las previsiones mostradas a continuación son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
Scoring inmobiliario
Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando llas diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrínsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores.
En base a este análisis obtiene un Scoring de A-.
Proyecto: El proyecto va a necesitar una inversión total de 13.727.712€. De esta cantidad, 4.085.000€ se financiarán vía Equity, en dos rondas, a través de inversores particulares que entrarán como accionistas en el vehículo, Special Purpose Vehicle (SPV).
Estructura de Capital: El proyecto se estructurará con capital aportado por el promotor, entorno a un 22% del equity; capital procedente de los inversores de Fellow Funders, entorno a un 78%; y por último con un préstamo bancario del 33% sobre la inversión total.
Promotor: El equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, especializado en esta tipología de proyectos, habiendo trabajado a nivel nacional en País Vasco, Cataluña, Málaga y Baleares.
Mercado: La ubicación del activo es uno de los puntos fuerte del proyecto. El activo se encuentra situado en una de las zonas más exclusivas de Ibiza. Además, se ha analizado el precio de venta de la zona y se encuentra alineado con la demanda del mercado.
Riesgo Financiero: El préstamo promotor estudiado para este proyecto es de un 33% LTC, por lo que el apalancamiento es reducido. Además, a fecha de inicio del proyecto se espera obtener un 50% de las preventas y la obra no comenzará hasta no tener concedido el préstamo.
Fases del proyecto
El plazo de inversión comenzará cuando se protocolice la Ampliación de Capital.
Cobertura de la operación
Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.
Riesgos
- Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.
- Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.
- Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.
- Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.
- Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.
- Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.
- Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.
- Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.
NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).
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