Resumen de la inversión

El Proyecto Oviedo consiste en la ejecución de una promoción inmobiliaria de 12 viviendas en altura. Dichas viviendas están situadas en el casco histórico de Oviedo a escasos metros de los principales atractivos turísticos de la ciudad.

Al tratarse de una promoción inmobiliaria se llevará a cabo una estrategia Opportunistic, la cual permitirá obtener unos retornos elevados a pesar de que el periodo de inversión sea más prologado con respecto a otras estrategias de inversión.

El promotor tiene el solar en propiedad, a falta de un último pago, la licencia de obra concedida y el proyecto de arquitectura realizado.  

La compra del solar, el cual está libre de cargas y deudas, se realiza con pago aplazado, habiéndose abonado un 58% por parte de la promotora y siendo propiedad de la misma. El resto del coste del suelo (42%) lo cubrirá parte del equity  recaudado en la ronda de inversión.

El desarrollo y la gestión del proyecto la llevará Oxmantown, una empresa promotora especializada en promociones inmobiliarias, con un track record de 25 años de experiencia en este tipo de negocios.

ESTRUCTURA DE INVERSIÓN

Esta promoción va a necesitar una inversión de 1.345.882€. Del total de esta cantidad, 385.000€ se aportarán vía equity crowdfunding, 225.000€ serán aportados por la promotora y  para el resto se dispondrá de un préstamo de 524.085€.

Además, se contará con la venta anticipada de las viviendas para financiar parte de la obra por importe de 211.797€. Los compradores aportarán 3.000€ a la reserva, un 10% a la firma del contrato, otro 10% durante la obra y un 80% a la firma de la compraventa.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, en proyectos de equity (plusvalía), además del escenario moderado que planteamos se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

• El escenario desfavorable contempla una subida de los costes de construcción del 20% y una bajada en el precio de venta del 10%.
• El escenario moderado muestra los gastos y los ingresos planteados por el promotor y analizados por Orbyn Real Estate.
• El escenario favorable se mantienen los costes de construcción y se contempla una subida del precio de venta del 5%.

Asimismo, en los proyectos de equity no se debe comunicar la rentabilidad estimada. Para calcular la rentabilidad total de un proyecto se divide el "RESULTADO" entre el "CAPITAL SOCIAL" y la cantidad de este cociente multiplicado por 100.

Las previsiones mostradas a continuación son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

Localización

Mercado

La zona de influencia presenta un rating de 39,20% en cuanto a la venta según Fragua (Atlas RE), con una mayor preferencia por los hogares de 1 o 2 habitaciones, más que por los de 3 y 4.

El estudio de mercado realizado indica que la zona seleccionada es de precios medios, escasa cantidad de oferta y baja liquidez, lo que provoca una rotación de stock baja. La tasa de esfuerzo de la población es baja y los volúmenes de oferta y demanda parecen estar bien equilibrados.

El nivel socioeconómico de la zona es alto según demuestran la renta por hogar y el nivel de estudios universitarios. La población es mayor y de alta densidad.

El estudio indica que no hay oferta de vivienda de obra nueva de las mismas características, por lo que el precio medio agrupa viviendas de segunda mano. Es por ello que el rango de precio medio de venta está entre los 1.754 €/m2 y los 2.571 €/m2.

Además, el estado de conservación juega un papel importante en la zona, ya que sí hay grandes diferencias según el estado de los inmuebles. La diferencia media al mejorar un paso el estado de conservación es del 80% del precio.

Por otro lado, el perímetro presenta características habituales de un área residencial, siendo más barato el precio por metro cuadrado de las viviendas más grandes que el de las viviendas pequeñas.

Scoring inmobiliario

Nuestro scoring relaciona la rentabilidad que se estima generar, con el riesgo asumido por el inversor en el proyecto. A una mayor puntuación (A+), la relación rentabilidad-riesgo será directamente proporcional. Por el contrario, a una menor puntuacion (C-), la relación rentabilidad-riesgo será inversamente proporcional.  

En base a este análisis obtiene un scoring de A-.

• Proyecto: el activo está situado en suelo urbano consolidado de uso residencial con licencia de obra concedida por lo que el riesgo urbanístico se encuentra acotado. La rentabilidad anualizada se encuentra en los valores acordes a esta tipología de proyectos (promoción inmobiliaria). Por ello, el proyecto en este aspecto cuenta con un nivel de riesgo bajo.
• Estructura de capital: El endeudamiento sobre la inversión total es de un 39%, un nivel de riesgo razonable para este tipo de proyectos. En este escenario, se considera que la obra comenzará a ejecutarse en el momento en el que se conceda el préstamo bancario, el cual tiene como requisito que se hayan alcanzado el 60% de las preventas. Con esta estructura, el riesgo de ejecución y de iliquidez se encuentra delimitado ya que se estima que en el mes 2 haya un nivel de preventas del 60%.
• Promotor: el equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector,  está especializado en esta tipología de proyectos, lo que mitiga el riesgo y fortalece el proyecto.
• Mercado: al tratarse de ventas a retail el riesgo comercial es relevante en el proyecto ya que es un ingreso que financiará parte del proyecto. El ritmo de ventas que se ha estimado es un 60% en el mes 2 y el resto en campana de Gauss en un plazo de 12 meses como máximo. 
• Estructura financiera: la estrategia de inversión es opportunistic. Por definición, este tipo de estrategia tiene un mayor riesgo asumido, por ello, el retorno de la inversión es superior que en el resto de estrategias. En nuestro caso, el LTV del préstamo se encuentra en un 31,8% por lo que el riesgo financiero no supone una amenaza para el proyecto.

Cobertura de la operación

Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.

Riesgos

• Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.

• Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.

• Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.

• Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.

• Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.

• Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.

• Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.

• Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).