Resumen de la inversión
AVISO: Debido a que el proyecto supera los 2.000.000 € de inversión en Equity Crowdfunding, la inversión será exclusiva para inversores acreditados, según lo establecido por la Ley 5/2015 de Fomento de la Financión Empresarial que regula de las plataformas de crowdfunding.
El Proyecto Príncipe de Vergara consistirá en la compra de un local para posteriormente realizar una segregación y transformación en 21 viviendas, a través de un cambio de uso. El activo inmobiliario está ubicado en el distrito de Prosperidad a escasos metros de la Calle Príncipe de Vergara.
De las 21 viviendas resultantes, 5 estarán compuestas por 2 dormitorios y serán aproximadamente de 85 m2 cada vivienda. Las 16 restantes serán de 1 dormitorio y 60 m2 aproximadamente.
Tras la localización del activo, se estudia la viabilidad urbanística, municipal, técnica y arquitectónica. Una vez aprobado el proyecto, se evalúa la idoneidad económica y de mercado para el diseño del producto final en función de su precio y la capacidad de absorción del mercado inmobiliario en la zona, entrando en zonas urbanas de grandes capitales donde el mercado del alquiler y venta es más activo.
Para la realización del proyecto se cuenta con licencias concedidas, con lo cual el riesgo de ejecución es moderado, reduciendo así, los plazos de ejecución.
El desarrollo y la gestión del proyecto la llevará Re-Aviva, una empresa promotora especializada con una track record reconocido por nuestros inversores en estrategias Value Add y House Flipping, y con el que ya hemos realizado varios proyectos.
El activo a reformar se encuentra ubicado en una zona estratégica y comunicada por distintos medios de transporte al localizarse a escasos metros del Intercambiador de Avenida de América.
NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).
Imágenes de archivo. No hace referencia al estado final del proyecto.
Localización
Mercado
La zona de influencia presenta un rating de 95,64% (Fragua - Atlas RE) en cuanto a la venta, con pocas viviendas vacías en el área y un bajo desempleo, por lo que presenta un alto atractivo inversor.
El área delimitada es de precios altos, moderada cantidad de oferta y alta liquidez, lo que provoca una rotación de stock moderada, los volúmenes de oferta y demanda parecen estar bien equilibrados.
El perímetro presenta características habituales de un área residencial, siendo mas barato el precio por metro cuadrado de las viviendas mas grandes que el de las viviendas pequeñas.
El estudio de mercado de la zona muestra los precios de por superficie de viviendas de obra nueva y a reformar. Como se puede observar la mayor densidad se sucede entre los 4.000 €/m2 y los 5.500 €/m2. Por otro lado, indica que, para una venta de 5.200 €/m2 el mercado tiene una capacidad de absorción de 31,74% en tres meses.
Por otro lado, la oferta de mercado de obra nueva de inmuebles con una y dos habitaciones es escasa.
Plan financiero
El proyecto necesitaría una inversión de 5.760.002 €, de los cuales 3.100.000 € se financiaran vía equity Crowfunding. Además, se cuenta con un préstamo bancario de 2.476.678 € que serviría para financiar parte de la compra del local y parte de la obra de construcción. Por ultimo, los 200.0000€ restantes los añadirá el promotor con recursos propios.
Los inversores entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).
Scoring inmobiliario
Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando llas diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrínsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores.
En base a este análisis obtiene un Scoring de A-.
Proyecto: El proyecto va a necesitar una inversión total de 5.760.002 €. De esta cantidad, 3.100.000 € se financiarán vía Equity a través de inversores particulares que entrarán como accionistas en el vehículo, Special Purpose Vehicle (SPV).
Estructura de Capital: El proyecto se estructurará con capital aportado por el promotor, entorno a un 6% de la inversión; capital procedente de los inversores de Fellow Fiunders, entorno a un 94%; y por último con un préstamo bancario del 44% sobre la inversión total.
Promotor: Es uno de los puntos fuertes del proyecto. El equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, especializado en esta tipología de proyectos, fortaleciendo y mitigando este riesgo.
Mercado: La ubicación es inmejorable, el activo se encuentra situado en una de las zonas prIME de Madrid. El precio de venta del inmueble se encuentra alineado con la demanda del mercado.
Riesgo Financiero: Existe una oferta vinculante con una entidad bancariapara la concesión del préstamo.
Fases del proyecto
El plazo de inversión comenzará cuando se protocolice la Amplicación de Capital.
Cobertura de la operación
Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.
Riesgos
- Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.
- Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.
- Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.
- Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.
- Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.
- Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.
- Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.
- Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.
NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).
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