Resumen de la inversión

El proyecto consiste en la compra de un local comercial para posteriormente realizar una reforma y cambio de uso a residencial antes de su venta, de esta forma, el local adquirido pasará a albergar tanto viviendas como trasteros.

Tras la localización del activo en la zona de Puerta de Hierro, se ha realizado un estudio de la viabilidad económica y se ha contrastado con un análisis técnico y urbanístico del proyecto.

Se debe aquí poner en valor la ubicación, ya que se encuadra a escasos metros de Ciudad Universitaria.

Por todo lo anterior, el destino final de proyecto permitirá su explotación tanto como vivienda propia, alquiler residencial y de media estancia.

Para el desarrollo del proyecto contamos con Re-Aviva, empresa especializada en este tipo de operaciones, que se caracteriza por una arquitectura en la que destacan el diseño y flexibilidad de los espacios, a partir de la creación de distribuidores de entrada a las viviendas independientes y prestando igualmente el máximo cuidado a los detalles tanto en las fachadas como en los cerramientos de los edificios. 

NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).

Localización

Mercado

La zona de influencia se encuentra situada dentro del distrito de Moncla-Aravaca más específicamente en el barrio de Puerta de Hierro. Esta zona está asentada dentro del mercado inmobiliario español obteniendo un rating del 81,36% que lo sitúa a la cabeza de las mejores zonas de Madrid y de España, en el top 36 y top 56 respectivamente. Esto se debe a una buena combinación demográfica y de mercado.

Las métricas de la oferta del mercado de compra venta justifican el excelente rating que posee la zona. El precio mediano de los inmuebles es un 109,77% más alto que el resto de la provincia de Madrid con una absorción alta del 21,97% mensual y un average time to sell medio teniendo en cuenta que los asking son muy superiores a la media. La distribución de precios por metro cuadrado de la zona de influencia es muy extensa, no obstante se concentrar entre los percentiles 25 desde 4.735,00€/metro cuadrado hasta los 3.157,75 €/m2. En el caso de bajos de obra nueva, una posición segura de precios es en la parte baja de la vela, con precios alrrededor de los 3.881,00 €/m2 . Además hay que tener en cuenta que únicamente se trata de dos productos en una zona ausente de esta tipología por lo que la absorción pude mantenerse a ritmos normales.

En definitiva, la zona de Puerta de Hierro es una zona líquida con ausencia de activos de esta tipología pero con absorciones históricas.

Por el lado de los trasteros localizados en el activo, la zona representa un perfil inmobiliario con una mayoría de activos residenciales y una alta densidad de población que concluye en una distribución de 37,37 m2 de vivienda por cada habitante de la zona, lo cual concluye la necesidad general de un almacenamiento fuera de la vivienda.

En la zona de influencia no se encuentra ninguna oferta de trasteros actual. Es por ello que se ha ampliado la búsqueda a zonas cercanas en el municipio de Madrid, como Tetuan, Berruguete y Valdeacederas. Aquí se encuentra una oferta casi igualada de trasteros de particulares e institucional. Por el lado de institucional, la oferta es más homogénea que en la particular, encontramos comparables de 6m2 con un precio medio de 2.229,17€/m2 concentrándose entre los 2.000,00€/m2 y los 2.500,00€/m2. Además, en la oferta institucional apenas se encuentran unidades disponibles a la venta. En definitiva, podemos concluir que existe una capacidad de demanda alta para esta tipología de activos y una ausencia total de oferta en la zona de Puerta de Hierro.

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Plan financiero

El proyecto va a necesitar una inversión total de 739.903 € de inversión, de los cuales 510.000€ se aportarán vía Equity Crowdfunding a través de inversores particulares que entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).

Para financiar el resto se ha previsto un préstamo bancario, sin embargo, dadas las características concretas del proyecto estimamos que es muy probable que no se haga uso del préstamo toda vez que buena parte de la construcción está enfocada en trasteros. La construcción y venta de los mismos es, en nuestra opinión, un proceso bastante rápido dada la demanda actual de esta clase de activos. Así pues, su venta durante la construcción de las viviendas podría facilitar la autofinanciación del proyecto, permitiéndonos prescindir del préstamo y aumentar la eficiencia y rentabilidad de la propuesta.

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Scoring inmobiliario

Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando las diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrinsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores.

En base a este análisis obtiene un Scoring de A-.

• Proyecto:  el proyecto va a necesitar una inversión total de 739.903€. De esta cantidad, 510.000€ se financiarán vía Equity Crowdfunding, a través de inversores particulares que entrarán como accionistas en el vehículo, Special Purpose Vehicle (SPV).
• Estructura de Capital: Unos promotores invertidos en el proyecto, alineados con los inversores es uno de los principales factores a tener en cuenta en este apartado.
• Promotor: Es uno de los puntos fuertes del proyecto, puesto que los promotores ya cuentan con amplia experiencia y especialización en house flipping.
• Mercado: La ubicación en una zona urbana  con un mercado con amplias expectativas de crecimiento generando un gran atractivo al inversor, ubicado cerca de Ciudad Universitaria
• Riesgo Financiero: El reducido plazo del proyecto, así como la existencia de garantías colaterales y un LTV del 18% hacen de este apartado una fortaleza del proyecto.

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Fases del proyecto

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Cobertura de la operación

Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.

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Riesgos

• Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.
• Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.
• Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.
• Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.
• Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.
• Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.
• Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.
• Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).

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