Resumen de la inversión

 

El Proyecto de Sotogrande consiste en la promoción de 49 viviendas de lujo con trastero y al menos una plaza de garaje a partir de una estrategia Opportunistic, en la Urbanización de Sotogrande perteneciente al municipio de San Roque, Cádiz. Esta estrategia permite obtener unos retornos elevados a pesar de que la explotación de los activos suele tardar más tiempo.

El proyecto seguirá los criterios de salud y bienestar WELL, siendo pionero en España por su análisis de ciclo de vida “Cradle to Cradle” basada en la economía circular de los materiales. Las viviendas contarán con la máxima privacidad y cuya distribución interior se caracterizará por amplios espacios y ventanales que permitirán una mayor iluminación de la estancia. La comunidad disfrutará de piscina exterior y climatizada, control de seguridad, gimnasio, salón gourmet y coworking.

El destino final de proyecto será la venta de las viviendas a clientes de origen nórdico y centro europeo solventes económicamente.

El proyecto previsiblemente se estructurará a través de dos Capital Calls, la primera ronda de inversión (RONDA 1) cubrirá los primeros gastos de la promoción, es decir, el primer pago de la compra de el suelo que permite pago aplazado, los gastos derivados de la tramitación y gestión de las licencias y los provinientes de los proyectos básicos y de ejecución, así como los costes de comercialización de las preventa. La segunda ronda de inversión (RONDA 2) se estima que entre en el mes 12 y cubra el último pago del solar y la construcción de las viviendas una vez se tenga la licencia de obra y las preventas necesarias para el préstamo promotor.

La inversión se realiza directamente en el Capital Social del vehículo creado para la promoción, entrando en una ampliación de capital de la sociedad, por lo que los inversores serán propietarios de las participaciones societarias junto a los promotores del negocio.

La inversión se ha dividido en dos rondas de Inversión por motivos estratégicos del negocio, principalmente porque en función del ritmo de preventas realizadas antes de la concesión de la licencia, podría darse la circunstancia de que el capital necesario para la RONDA 2 fuera inferior al estimado inicialmente, o incluso que no fuera necesaria dicha ronda, puesto que con un alto porcentaje de preventas en ese punto, se dispondría de más capital del previsto y cabría la posibilidad de acceder a financiación con un menor coste que la RONDA 2, por lo que la rentabilidad para los inversores de la RONDA 1 sería muy superior a la inicialmente calculada. 

En cualquier caso, los Inversores de la RONDA 1 se verán primados frente a los de la RONDA 2 por entrar en las fases iniciales del proyecto , ya que la inversión en la RONDA 2 se realizará con una prima de emisión que dependerá de cuatro variables, el mes de entrada de dicha Ronda, el porcentaje de preventas en ese momento, la concesión de licencia de obras y el préstamo bancario.

Hay que tener en cuenta que el espíritu con el que se ha modelizado el negocio ha sido siempre basándose en un Escenario Conservador, de forma que las posibles desviaciones sobre los costes, plazos o precios de venta, tenga mayor probabilidad de ser a favor y no en contra.

 

Debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma (no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).

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NOTA a 11 de marzo de 2022: Aprovechamos para contar las novedades de la ronda. 

Revisión de las estimaciones iniciales del Proyecto:

o    Ya tenemos la Tasación RICS del Suelo y es muy superior al precio de compra negociado (el importe de la tasación como el documento se encuentra a disposición del inversor que lo solicite en inversores@fellowfunders.es).
o    Los promotores del Proyecto han revisado la estrategia actual de venta con la empresa comercializadora de las viviendas, la cual ha estimado un precio de venta superior en más de un 20% con respecto al precio inicialmente estimado.

Revisión del proyecto con respecto a la situación geopolítica actual:

o    La trágica situación actual en Ucrania es previsible que tenga consecuencias a nivel de inflación que pueden afectar al precio de la construcción, pero en el sector inmobiliario suele repercutir directamente en una subida de precios de la vivienda que compensa aun más, ya que es uno de los valores refugio más importantes que absorben la inversión de aquellos que quieren preservar su capital.
o    La inestabilidad en Europa hace que precisamente el cliente objetivo al que va dirigida la promoción busque comprar activos de este tipo en zonas más tranquilas y con servicios acordes al nivel de vida que tienen, además de darles la posibilidad de obtener permiso de residencia en nuestro país con compras superiores a los 500.000 €.

 

Mercado

La Costa del Sol abarca 185 kilómetros que se extienden desde Nerja hasta la costa occidental de Cádiz, y que incluye el litoral de la provincia de Málaga, tiene una población de 1,3 millones de habitantes y su principal industria es el turismo que concentra el 70% de la población activa. Cuenta con 325 días de sol al año, con una temperatura de media de 20º y 120 kilómetros de playa, dos elementos esenciales para el turismo.

La zona de influencia concentra mas de 70 campos de Golf, es una referencia mundial, la 1ª y la 2ª mayor densidad de campos en Europa y del mundo respectivamente. Dispone de 13 puertos deportivos, incluyendo el puerto de Málaga siendo un destino de atraque habitual de las grandes compañías navieras que hacen escala en la ciudad. La Costa del Sol es un destino único de oferta lúdica y de ocio. Solo en parques temáticos y de atracciones, la provincia de Málaga reúne más de una veintena.

La oferta está determinada por proyectos ajustados al código técnico sin ofrecer ningún valor diferencial en términos de sostenibilidad o términos de circularidad. No ofrecen certificación de sistemas de construcción, eficiencia energética o circularidad.

 

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Plan financiero

El proyecto va a necesitar una inversión total de 27.123.185 € de inversión, de los cuales 2.000.000€ se aportarán vía Equity Crowdfunding en una primera ronda. Los inversores entrarán como accionistas junto con la aportación de los promotores en el vehículo creado para realizar el proyecto, Special Purpose Vehicle (SPV).

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Scoring inmobiliario

Nuestro Scoring se basa en una evaluación transversal del negocio considerando las diferentes métricas que obtenemos de nuestro análisis financiero, su estructuración, los posibles riesgos intrínsecos y extrinsecos, el análisis del entorno y la experiencia de los promotores.

En base a este análisis obtiene un Scoring de B+.

• Proyecto:  el proyecto va a necesitar una inversión total de 27.123.185€. De esta cantidad, 2.000.000€ se financiarán vía Equity Crowdfunding, a través de inversores particulares que entrarán como accionistas en el vehículo, Special Purpose Vehicle (SPV) en la RONDA 1.
• Estructura de Capital: La inversión se estructurará en dos capital calls por motivos estratégicos.  El ritmo de las preventas realizadas antes de la concesión de las licencias determinará la estructura final de capital.
• Promotor: Es uno de los puntos fuertes del proyecto. El equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, habiendo promovido más de 48 proyectos en la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol.
• Mercado: La ubicación en una zona urbana premium y el alto interés del mercado europeo y nórdico de alto poder adquisitivo en esta tipología de producto, hacen de este apartado uno de los puntos fuertes del proyecto.
• Riesgo Financiero: Con un LTV por debajo del 40% junto con una estimación del precio de venta inferior al del mercado actual, el riesgo financiero está ampliamente acotado.

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Fases del proyecto

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Cobertura de la operación

Una vez desarrollada la ampliación de capital con los nuevos socios provenientes de la ronda de Crowdfunding, los inversores poseerán la mayoría del Equity de la sociedad vehículo creada para el negocio, quien a su vez será la titular de los activos.

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Riesgos

• Variación de costes de Ejecución: los costes de Ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.
• Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.
• Tramitaciones Administrativas: los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.
• Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.
• Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.
• Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.
• Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.
• Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

NOTA: debido a la naturaleza inmobilaria del proyecto, una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma ( no existe posibilidad de "overfunding" hasta el 125% ).

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